Маткапитал на покупку квартиры: подводные камни

Один из популярных способов использовать материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть множество подводных камней, разбираемся вместе.

Материнский капитал (или семейный капитал) – это пособие от государства при рождении ребенка, которое можно потратить только на определенные цели. К ним относятся: улучшение жилищных условий, получение образования для детей, накопительная пенсия мамы.

До 2020 года маткапитал давали семьям, которые родили или усыновили второго ребенка с 2007 по 2019 год включительно. С 2020 года выплату назначают даже за первого ребенка, а за второго доплачивают — при условии, что первый ребенок родился или был усыновлен не раньше 1 января 2020 года.

Программа в России очень популярна – с 2007 года выдано более 10 млн. сертификатов. По данным Минтруда чаще всего семьи с помощью выплат улучшают жилищные условия, так именно на эти цели потратили средства капитала около 61% участников программы в 2020 году.

Сколько экономят семьи с помощью маткапитала?

Маткапитал индексируют, но очень медленно, особенно если сравнивать его размеры с ростом цен на недвижимость. Давайте сравним: в первый год программы (2007 год.) маткапитал составлял 250 тысяч рублей, тогда средняя стоимость 1 кв.м. жилья в Казани составляла 42 тысячи рублей/кв.м, то есть с гос.помощью можно было «выкупить» почти 6 кв.м.

Размеры маткапитала постепенно увеличивались: в 2010 году — до 343 тыс.р, в 2014 — 429 тыс.р, а в 2019 — 453 тыс.р. Размер маткапитала до 2020 года был 453 026 Р, в 2020 году его проиндексировали до 466 617 Р. В 2021 году он увеличился на 3,7%. Но вместе с этим росла и стоимость жилья, так например, в 2021 году на размер маткапитала можно купить только 4 кв.м. (при среднерыночной стоимости недвижимости 140 тыс.руб./кв.м.).

Получается, государство «дарит» семьям с детьми 4-5 кв.м. (это, кстати, площадь стандартного санузла), но что же должны предоставить семьи взамен?

Сколько тратят семьи при покупке квартиры с маткапиталом?

С одной стороны, государство помогает семьям с детьми улучшить свои жилищные условия, с другой – создает сложности под названием «детские доли».

По закону в квартире, при покупке которой был использован маткапитал, обязательно выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям.

Выделение долей – обязательное условие, без него средства маткапитала и купленную квартиру могут отобрать. Выделить доли раньше можно было простыми договорами, а с 2021 года для этого обязательно обращаться к нотариусу (+6000 рублей), и регистрировать доли в Росреестре (500р на каждое свидетельство).

К тому же маткапитал – это не наличные средства, получить их в кассе нельзя. Маткапитал – это бумажный сертификат, который можно потратить на первоначальный ипотечный взнос, погашение долга или процентов по ипотеке. То есть в схеме получения маткапитала обязательно участвует банк. Если вам не хватает как раз 500 тыс.руб. на покупку квартиры, вам придется оформить на эту сумму ипотеку и спустя несколько недель погасить ее маткапиталом. За такие «короткие» ипотечные договора банк, разумеется, берет себе комиссию – от 15 до 30 тыс.рублей с оформлением и страховыми договорами.

Таким образом, чтобы просто воспользоваться господдержкой, семьи должны заплатить – банку, нотариусу и регистрирующим органам порядка 25-50 тыс.рублей.

Как продать квартиру, в которой есть детские доли?

Редко какая семья живет в одной квартире всю жизнь. А значит, со временем, семьи, купившие квартиры с помощью маткапитала, будут изменять свои жилищные условия. Например, решат приобрести квартиру в новостройке, переехать в другой район или вовсе решат построить на деньги от продажи квартиры дом. И вот здесь начинаются удивительные сложности.

Так как в квартире есть доли детей, то все сделки должны быть согласованы с отделом опеки и попечительства администрации района (РОНО). Запомните – квартиры, где есть детские доли, запрещено продавать без согласия РОНО.

А РОНО в свою очередь разрешает только улучшение жилищных условий детей. А значит, купить недостроенную квартиру не получится – есть риск, что ее не достроят и жилищные условия детей ухудшатся. Просто продать квартиру и начать строить дом – запрещено, вдруг, деньги будут растрачены и дети останутся без угла. Проверка РОНО занимается 15 рабочих дней. Покупатели квартир обычно сторонятся сделок «с детьми», потому что это хлопотно, долго и вполне вероятно, что РОНО может отказать в продаже квартиры.

Вполне логично, что такие ограничения защищают права детей от недобросовестных родителей, но с этим проблемами сталкиваются и вполне благополучные семьи. Ирония в том, что доля детей в квартире может быть микроскопическая – 1/20, 1/30 часть от квартиры. При этом размер маткапитала несоизмеримо меньше стоимости квартиры. Иными словами, получив от государства помощь в размере 500 тыс.рублей и купив с этой помощью квартиру стоимостью 5-6 миллионов рублей, семья может оказаться в такой ситуации, при которой возникнут серьезные сложности с продажей этой недвижимости.

А сколько тратят семьи при продаже квартиры с маткапиталом?

В 2021 году вышел новый закон, в котором указано, что все сделки, в которых есть доля несовершеннолетних должны проводится только нотариально. В Казани стоимость проведения сделки у нотариуса – 30 тыс.рублей (10 тыс. + 1 % от стоимости недвижимости, но не более 30 тыс.рублей). Помните, мы считали, что при получении маткапитала семьям придется раскошелиться на 25-50 тыс.рублей? Не забудьте добавить денежные расходы и при продаже квартиры.

Случай из практики

Но кроме дополнительных затрат, есть и иного рода проблемы при покупке квартиры с маткапиталом. С одной из них пришлось столкнуться семье Халиловых. При покупке квартиры они решили использовать материнский капитал. Но при использовании семейного капитала очень важно правильное оформление долей на детей. В этой семье на ребенка доля была оформлена неверно (договором купли-продажи, а не дарения), хотя через все инстанции документы прошли удачно. И никто бы не думал поднимать эти документы, если бы не предстояла продажа квартиры. И в самый неожиданный момент, когда уже была практически заключена сделка с покупателями и забронирована новая квартира, всплыли неверно оформленные документы и вся сделка сорвалась.

Миляуша Халилова:

– К сожалению, нам неверно оформили документы, при этом ни при регистрации долей, ни при подаче информации о проведенной сделке в Пенсионный фонд ни у одного из сотрудников не возникло ни тени сомнения. Когда дело дошло до продажи квартиры, нотариусы отказались регистрировать документы в этом виде. Теперь мы будем оспаривать сделку в суде – это единственный выход, иначе мы никогда не сможем продать эту квартиру. Я уже потратила на услуги юриста 3000 рублей и на госпошлину 200 рублей. И не известно, как долго протянется эта юридическая коллизия. Я обращалась с Россреестр, где мне не верно оформили документы, мне сказали, что я могу написать жалобу, но отменить решение они уже не могут, только через суд. Если бы вернуть время назад, я бы не стала использовать маткапитал на покупку квартиры. Легче было бы оформить потребительский кредит на недостающие нам 500 тыс.рублей и вообще не иметь сейчас проблем при продаже квартиры.

Так стоит ли использовать маткапитал на покупку квартиры?

Цены на квартиры в Казани не соизмеримы с размером маткапитала. Семье с детьми хочется приобрести хотя бы двухкомнатную квартиру – это не менее 5 млн. рублей, стоимость 3-х комнатных квартир уже стартует от 7 млн.рублей. По сравнению с этими ценами помощь в 500-600 тыс.рублей меркнет. Это одна десятая, а то и одна двенадцатая стоимости квартиры. При этом, при использовании материнского капитала детям обязательно выделять доли, а в дальнейшем все сделки проходят через нотариуса, что является дополнительным расходом. Продажа квартиры осложняется тем, что не все покупатели готовы ждать согласия РОНО и справедливо требуют уступить продавцов с детьми в цене.

Если ипотеку полностью погасить маткапиталом не удалось и за вами числится долг перед банком, то в этом случае продажа еще более осложняется. Предстоит уговорить покупателя внести задаток за квартиру в размере первоначального взноса, покрыть ипотеку, затем выделить доли детям и только после этого продавать квартиру. Тогда как если у вас ипотека без использования маткапитала сделка проходит в разы быстрее и легче.

Готовы ли вы тратить свои нервы и деньги в будущем ради помощи в покупке 4-5 кв.м. в настоящим? Подумайте над этим, прежде чем потратить маткапитал на покупку квартиры.

http://project4940825.tilda.ws/page24163315.html

 

Диана Вагапова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *