Стоит ли использовать маткапитал при покупке жилья

Как желание сэкономить полмиллиона при покупке недвижимости приводит к сложностям и неприятностям.

“С двумя детьми то как в маленькой квартире будете жить?”, – не унималась свекровь. Марьям апа после рождения второго ребенка все чаще настаивала на расширении, так ей хотелось, чтобы молодые переехали в квартиру побольше. Наконец, сын Амир и невестка Миляуша занялись решением квартирного вопроса. В кредиты влезать не хотелось – все-таки семья была мусульманская, но вот маткапитал при покупке жилья решили использовать. Так, они продали свою маленькую хрущевку и, к радости, Марьям апа купили уютную двухкомнатную.

Но через 5 лет родилась еще один малыш, и двушка стала уже мала, семья решила продать квартиру и купить просторный дом. Но счастливой истории переезда не было. Амир, Миляуша и трое их детей стали заложниками ситуации. Оказалось, что маткапитал в квартире был оформлен неверно, и нотариус наотрез отказался оформлять сделку.

Что случилось в семье и почему маткапитал был использован неправильно, хотя на всех этапах семью сопровождал опытный риэлтор? Разбираемся вместе, ведь это может коснуться абсолютно любой семьи, которая использовала или планирует использовать маткапитал при покупке квартиры.

Как маткапитал при покупке жилья становится проблемой

Один из популярных способов использовать материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

С одной из проблем и пришлось столкнуться семье Амира и Миляуши Халиловых. При покупке квартиры они решили использовать материнский капитал. Но при использовании семейного капитала очень важно правильное оформление долей на детей. В этой семье на ребенка доля была оформлена неверно (договором купли-продажи, а не дарения), хотя через все инстанции документы прошли удачно. И никто бы не думал поднимать эти документы, если бы не предстояла продажа квартиры. И в самый неожиданный момент, когда уже была практически заключена сделка с покупателями и забронирован новый дом, всплыли неверно оформленные документы. В итоге вся сделка сорвалась. Забронированный дом ушел другим покупателям, а этой семье предстоит длительный суд, где они буквально будут судится сами с собой.

Миляуша Халилова:

«К сожалению, нам неверно оформили документы, при этом ни при регистрации долей, ни при подаче информации о проведенной сделке в Пенсионный фонд ни у одного из сотрудников не возникло ни тени сомнения. Когда дело дошло до продажи квартиры, нотариусы отказались регистрировать документы в таком виде. Теперь мы будем оспаривать сделку в суде – это единственный выход, иначе мы никогда не сможем продать эту квартиру. Я уже потратила на услуги юриста 3000 рублей и на госпошлину 200 рублей. И не известно, как долго протянется эта юридическая коллизия. Я обращалась с Россреестр, где мне неверно оформили документы, мне сказали, что я могу написать жалобу, но отменить решение можно только через суд. Если бы вернуть время назад, я бы не стала использовать маткапитал на покупку квартиры. Легче было бы оформить потребительский кредит на недостающие нам 500 тыс.рублей и вообще не иметь сейчас проблем при продаже квартиры.»

Как нотариус тормозит сделку с несовершеннолетними

В 2021 году вышел новый закон, согласно которому все сделки с долями несовершеннолетних должны проводиться только нотариально. В Казани стоимость проведения сделки у нотариуса – 30 тыс.рублей (10 тыс. + 1 % от стоимости недвижимости, но не более 30 тыс.рублей).

Лилия, нотариус Советского района:

«Все сделки с недвижимостью в собственности несовершеннолетних (при этом не важно, владеет ребенок половиной квартирой или только 1 кв.м.) должны проходить регистрацию у нотариуса. Мы тщательно проверяем все правоустанавливающие документы, могу отметить, что часто доли по маткапиталу могут быть оформлены неправильно. Например, в случае семьи Халиловых доли оформлены договором купли-продажи, получается, родители фиктивно продали часть квартиры своим несовершеннолетним детям, а должны были выделить по договору о выделении долей. Это вроде мелочь, но в таком виде одобрить сделку я не могу.»

Как прокомментировал этот случай юрист Эдуард:

«Я считаю, родители все оформили правильно. В результате использования маткапитала они выделили доли, в собственности детей есть часть квартиры. Что касается того, как они должны быть оформлены — это не указано ни в одном из пунктов закона о маткапитале, а купли-продажа части квартиры от родителя ребенку не противоречит закону. Сложность в том, что просто документально отменить сделку нельзя. Поэтому мои клиенты будут судиться, скорее всего оспаривать отказ нотариуса о проведении сделки.»

Почему не стоит использовать маткапитал при покупке квартиры

Маткапитал – популярная в России социальная программа. С 2007 года выдано более 10 млн. сертификатов на материнский капитал. По данным Минтруда чаще всего семьи с помощью выплат улучшают жилищные условия, например, именно на эти цели потратили средства капитала около 61% участников программы в 2020 году.

Таким образом все больше и больше на рынке становится квартир, приобретенных с помощью маткапитала. Основная “загвоздка” происходит при оформлении долей в квартире. Согласно федеральному закону в квартире, купленной с использованием маткапитала необходимо выделить доли всем членам семьи (обоим супругам и всем несовершеннолетним детям). Сложности начинаются, если семья захочет продать эту квартиру. все сделки, в которых есть доля несовершеннолетних, проходят только через нотариуса с предварительным разрешением органов опеки и попечительства по месту жительства детей. Это излишние временные затраты, которые напрямую влияют на стоимость недвижимости, обычно все квартиры с “детскими” долями уходят при дисконте по сравнению с аналогичными чистыми объектами.

При этом цены на квартиры в Казани не соизмеримы с размером маткапитала. Например, двухкомнатная квартира стоит не менее 5 млн. рублей, стоимость 3-х комнатных квартир уже стартует от 7 млн.рублей. По сравнению с этими ценами помощь в 500-600 тыс.рублей меркнет. Это одна десятая, а то и одна двенадцатая стоимости квартиры. При этом, при использовании материнского капитала детям обязательно выделять доли, а в дальнейшем все сделки проходят через нотариуса, что является дополнительным расходом. Продажа квартиры осложняется тем, что не все покупатели готовы ждать согласия РОНО и справедливо требуют уступить продавцов с детьми в цене. С одной стороны, государство помогает семьям с детьми улучшить свои жилищные условия, с другой – создает сложности под названием «детские доли».

Поэтому рекомендуем использовать маткапитал только на покупку недвижимости, которую вы не планируете продавать, пока ваши дети не достигнут совершеннолетия. Так вы избежите проблем с детскими долями и сможете воспользоваться полумиллионной господдержкой.

http://project4940825.tilda.ws/

 

Диана Вагапова